Перед тем как осуществить покупку недвижимости или земельного участка, крайне важно заранее собрать максимально полную и актуальную информацию об интересующем объекте. Этот этап является ключевым для выявления правовых и фактических ограничений, которые могут существенно повлиять на возможность использования имущества в будущем. В частности, речь идет о запретах и ограничениях на строительство, реконструкцию, размещение отдельных объектов, а также о дополнительных требованиях к использованию территории. Также стоит учитывать риски, связанные со снижением инвестиционной привлекательности объекта и возможными дополнительными расходами на согласования и оформление необходимых документов. Особенно актуально заранее проверить, не находится ли объект в границах зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), так как законодательное регулирование в этой области может изменяться, а границы зон уточняться, в том числе из-за установления и изменения зон затопления и подтопления. Сведения о таких изменениях должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Зоны с особыми условиями использования территории представляют собой такие участки, на которых установлен специальный правовой режим использования земель и других объектов недвижимости. Эти зоны вводятся для обеспечения безопасности граждан, защиты окружающей среды, сохранности инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для соблюдения санитарных и природоохранных норм и требований.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено 28 видов зон с особыми условиями использования территорий. К ним относятся охранные зоны трубопроводов, объектов электросетевого хозяйства, линий связи, придорожные полосы, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и другие участки, на которых действуют специальные ограничения.
Следует отметить, что нахождение объекта недвижимости в пределах ЗОУИТ не всегда подразумевает полный запрет на его использование. Однако это влечет за собой определенные правовые последствия. В зависимости от типа зоны могут быть ограничены такие действия, как строительство, реконструкция, размещение отдельных объектов, изменение вида разрешенного использования или выполнение определенных работ. В некоторых случаях использование допускается, но только при соблюдении специальных условий и согласований.
Для получения официальной информации о наличии или отсутствии ограничений можно заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Запрос на предоставление выписки возможно подать как лично через офис многофункционального центра (МФЦ), так и дистанционно — используя электронные сервисы Росреестра или портал Госуслуг.
Быстрым и бесплатным способом предварительной проверки информации о ЗОУИТ является сервис «Публичная кадастровая карта», который размещен на портале «Национальная система пространственных данных». Этот сервис доступен без авторизации и предоставляет возможность в удобном формате определить, попадает ли земельный участок в границы зоны с особыми условиями использования территории, если соответствующие сведения уже внесены в ЕГРН.
Однако важно учитывать, что на Публичной кадастровой карте отображаются только те ЗОУИТ, информация о которых была внесена в ЕГРН. Поэтому для принятия окончательного решения о сделке рекомендуется использовать комплексный подход: сначала проверить объект с помощью Публичной кадастровой карты, а затем запросить официальную выписку из ЕГРН.
Проверка правового режима земельного участка или другого объекта недвижимости перед покупкой — это разумная мера предосторожности, которая помогает защитить интересы правообладателя и избежать серьезных правовых и финансовых последствий в будущем. Чем полнее информация об объекте на этапе подготовки сделки, тем надежнее и безопаснее будет сама сделка.